Розкриття інформації: погляди та думки, висловлені тут, належать виключно автору і не представляють погляди та думки редакції crypto.news.
Елізабет Семпл і Бренда Пауерс із Sotheby's International Realty у Нью-Йорку розповіли мені в інтерв’ю, що «у 2022 році світовий ринок нерухомості оцінювався приблизно в 379,7 трильйона доларів. Це робить його одним із найбільших ринків у світі». І вони продовжували:
«Ми всі пов’язані зі світом житлової чи комерційної нерухомості через володіння чи оренду тощо. Використовуючи технологію блокчейн для створення цифрових токенів прав власності, можна автоматизувати купівлю, продаж і передачу нерухомості. Такий підхід дозволяє інвесторам більш ефективно інвестувати в нерухомість і підвищує ліквідність цього величезного класу активів.”
Вже зараз існує стрімко зростаючий ринок токенізованих активів реального світу, що представляє одну з найбільших ринкових можливостей у індустрії блокчейнів, з потенційним розміром ринку — згідно зі спільним дослідженням 21.co, BCG і ADDX — прогнозується досягти від 10 до 16 трильйонів доларів до 2030 року. За даними Statista, до 2030 року нерухомість становитиме приблизно одну третину ринок токенізованих активів, що робить його найпоширенішою категорією.
Палива до цього зростання додають постійні зусилля Федерального резерву США зі стримування інфляції за допомогою підвищення процентних ставок, які, на думку багатьох експертів, триватимуть ще деякий час. Це спонукає інвесторів збільшувати свої асигнування в грошові потоки на основі застави, забезпечені активами нерухомості, які пропонують переконливу прибутковість з поправкою на ризик, яка служить стабілізуючим джерелом доходу в диверсифікованому портфелі інвестора.
Історично склалося так, що нерухомість була надійним захистом від інфляції, дозволяючи інвесторам інвестувати в традиційні інвестиційні фонди нерухомості, або REIT, і, можливо, навіть токени нерухомості. Недавні звіти стверджують, що обраний президентом Дональд Трамп і його син Дональд Трамп-молодший, який підтримує цифрові активи, розробляють новий проект токенів нерухомості під умовною назвою «World Liberty» для інтеграції інвестицій у нерухомість із децентралізованими фінансами за допомогою технології блокчейн. .
Як блокчейн можна використовувати в операціях з нерухомістю?
Технологія блокчейн могла б служити прозорою, надійною системою обліку прав власності на нерухоме майно та переходів на рівні міського реєстру. Смарт-контракти, програми, які працюють на блокчейні, можуть бути інтегровані в існуючі юридичні процеси, які регулюють право власності на майно, що може автоматизувати та реєструвати ці передачі та зміни власності, у той час як основні юридичні процеси щодо власності на майно залишаються на місці. Це може знизити транзакційні витрати за рахунок усунення залежності від посередників і автоматизації багатьох етапів.
Наприклад, Офіс міського реєстру використовує програмну систему під назвою ACRIS для реєстрації та ведення нерухомого майна Нью-Йорка та певних записів про передачу особистого майна, таких як іпотечні документи на майно в Бронксі, Брукліні, Манхеттені та Квінсі. Однак ACRIS не є системою блокчейн; це програмна платформа, яка в основному використовується для управління та автоматизації процесів відповідності нормативним вимогам, які не призначені для роботи в децентралізованій мережі блокчейн.
Технологію блокчейн також можна використовувати в токенізації активів нерухомості для цифрового представлення форми доказу часткової власності на ці активи, яка також керує можливістю передачі та забезпечує засіб обміну. Система токенізації цифрових активів, розроблена командою UDPN, «спрощує інвестиційний процес, створюючи віртуальні токени, що представляють права на активи, і надає комплексні послуги життєвого циклу від ідеї до торгівлі та обслуговування активів», – пояснив Тім Бейлі, віце-президент з глобального бізнесу та операцій компанії Технологія Red Date.
Основні послуги, які пропонує платформа токенізації активів, включають створення та керування цифровими токенами, які представляють право власності на фізичні активи. Інші послуги включають інструменти для створення токенів, гаманець для зберігання та шлюз обміну та платежів.
За допомогою токенізації один актив/інвестиція в нерухомість може бути представлена 1000 або більше токенами, викарбуваними на платформі блокчейн, кожен з яких представляє частку від загального активу/інвестиції в нерухомість.
Токен нерухомості може представляти різноманітні часткові права власності на нерухомість — від частини договору про нерухомість, яка може бути у формі кооперативу чи квартири, або окремого будинку чи офісної будівлі, побудованої на землі, що підпадає під дію довгострокова оренда тощо; на частку в юридичній особі (наприклад, ТОВ або траст, як у випадку REIT); або право власності на борг під заставу, який може бути розташований у різних географічних місцях або підпадати під дію різних законів і податків.
Токен для нерухомості може бути еквівалентом незамінного токена (специфічного унікального ідентифікатора). Тим не менш, його також можна вважати взаємозамінним токеном або маркером безпеки.
За допомогою смарт-контрактів (комп’ютерний код, який автоматично реалізує та забезпечує виконання угод у блокчейні) ці токени можна запрограмувати для розподілу орендної плати власникам токенів. Їх також можна запрограмувати для забезпечення дотримання вимог законодавства, таких як однорічний період блокування в умовах оренди тощо.
Інші переваги токенізації нерухомості в обліковій книзі блокчейну можуть включати швидший час обробки транзакцій купівлі-продажу токенів, які можна перевірити та записати майже миттєво без необхідності тривалих ручних бек-офісних процесів.
Хоча токенізація нерухомості безпосередньо не змінить юридичну концепцію власності на нерухомість або не здешевить інвестиції в нерухомість, вона може зробити нерухомість більш доступною для ширшого кола інвесторів, тим самим збільшуючи ліквідність на ринку нерухомості шляхом дроблення власності на нерухомість. в торгові токени, що відкриває двері для ширшого кола учасників, які можуть брати участь у власності власності, включаючи малих, молодих роздрібних інвесторів, які стикаються з рекордно високими цінами на житло, браком запасів, інфляцією і високий борг, який є серйозною перешкодою для володіння житлом у всьому світі.
У Сполучених Штатах вже було здійснено транзакцію токенізації житлової нерухомості з частковим капіталом власника. Як пояснив Скотт Тіль, генеральний директор і засновник Tokinvest:
«Будинок був придбаний за 740 000 доларів США в Лонгмонті, штат Колорадо, і був профінансований сторонніми інвесторами, які безпосередньо надали 97% капіталу покупки як альтернативу фінансування іпотечного кредиту. Цей проект житлової токенізації представляв ринкові інвестиційні цінні папери, забезпечені найбільшим і найстабільнішим класом активів на землі — будинками, які займають власники. Інвестори в токени нерухомості матимуть можливість купувати, торгувати та продавати крихітні пасивні позиції будинків як альтернативу активним інвестиціям у цілий будинок. У Tokinvest ми токенізуємо комерційні та житлові послуги; існуючі та плановані глобальні проекти нерухомості.”
У Нідерландах Барт де Брейн, співзасновник EstateX, створює спеціальну блокчейн-платформу RWA для токенізації нерухомості, запуск якої очікується в третьому кварталі 2025 року. Він вважає, що токени безпеки PROPX можуть революціонізувати світову індустрію нерухомості шляхом трансформації традиційної неліквідний і ексклюзивний клас активів у доступний, гнучкий і ліквідний, що дозволяє інвесторам у всьому світі володіти невеликими частками в певній нерухомості властивості, інвестуйте з мінімальним капіталом і легко торгуйте цими токенізованими активами на вторинній біржі. Оскільки EstateX працюватиме на блокчейні RWA, транзакції (наприклад, купівля чи продаж токенів) стягуватимуть комісію за газ у діапазоні 20-35%, сплачувану через токен ESX, оскільки це основне середовище платформи для транзакцій, управління та ставок, які покриє обчислювальні витрати на обробку транзакцій.
Порівняння токенів нерухомості та REIT
Очікувані високі процентні ставки, ймовірно, зроблять REITs визнаним бажаним інвестиційним продуктом, тоді як токени нерухомості можуть прокласти шлях до більш динамічного, доступного та дружнього до інвесторів майбутнього. Для вашої уваги, ось порівняння того, чим токени нерухомості виділяються порівняно з REIT.
| ЖЕТОН НЕРУХОМОСТІ | REITs | |
| ЛІКВІДНІСТЬ | Токени часто торгуються на вторинних біржах цифрових активів, залежно від ринкової оцінки цифрових активів. | Акції REIT торгуються на основних фондових біржах відповідно до оцінки фондового ринку. |
| ДИВЕРСИФІКАЦІЯ | Токенізація знижує бар'єри для входу в інвестиції, роблячи інвестиції в нерухомість доступними для всіх, дозволяючи дробові інвестиції в різноманітні об'єкти нерухомості в різних регіонах і секторах. | REITs часто вимагають значних капіталовкладень інвесторів у комерційну нерухомість. |
| ВЛАСНІСТЬ ТА КОНТРОЛЬ | Токени забезпечують пряме часткове володіння нерухомістю, надаючи інвесторам більше прозорості та відчуття контролю над своїми інвестиціями. | Акції REIT представляють право власності в довірчому фонді, який тримає активи нерухомого майна або заборгованість щодо нерухомого майна, а не фактичне майно, що призводить до відсутності прямого контролю над рішеннями щодо управління майном. |
| РЕГУЛЮВАННЯ ТА ПОДАТКОВИЙ | Токени підпадають під дію більш динамічного та розвиваючого нормативного та податкового ландшафту в усьому світі. У США, за відсутності спеціальних вказівок від SEC, токени нерухомості зазвичай розглядаються як цінні папери, що підлягають реєстрації в SEC. | REITs отримують переваги від усталеної нормативної та податкової системи, яка забезпечує стабільність і надійний захист інвесторів. Наприклад, офшорні структури LP, доступні в деяких приватних REITs, можуть допомогти клієнтам значно зменшити свій податковий тягар, оскільки вони пропонують інвесторам 20% податкових вирахувань від доходу, який вони генерують, таким чином покращуючи повернення після сплати податків. |
| ТРАНЗАКЦІЙНІ ВИТРАТИ ТА ДИВІДЕНДИ | Токени можуть стягувати комісію в діапазоні 20-35% від отриманого доходу у вигляді зборів за газ блокчейну, що зменшує прибутки. Однак його можна структурувати таким чином, щоб видавати щоденні дивіденди та комісію за розрахунки для класу активів, який інакше є неліквідним. | REITS передбачає щоквартальний розподіл дивідендів і може стягувати комісію за управління та транзакції, що зменшує прибуток, як зазначено в документі інвестиційної пропозиції. |
| ПЛАТФОРМА ТОКЕНІЗАЦІЇ НЕРУХОМОСТІ | Токени випускаються на платформі нерухомості. Щоб забезпечити безпеку активів, слід враховувати технологічні ризики та проблеми кібербезпеки, пов’язані з платформою. | REITs не випускаються на платформі блокчейн. |
Через складність і еволюцію токенізації нерухомості було б розумно проконсультуватися з досвідченим юристом з цінних паперів, податковим адвокатом і спеціалістом з блокчейну, перш ніж продовжити інвестицію в токени нерухомості.
